Depuis plusieurs années, investissement rime souvent avec spéculation : après la bulle sur la net économie, suivie par les bulles immobilières et l’explosion des subprimes, l’investisseur cherche à s’appuyer sur des fondamentaux sains reposant sur l’économie réelle.

C’est cette nouvelle façon d’appréhender l’investissement que nous vous proposons chez SCPA. Parce que l’investisseur est aujourd’hui avant tout un épargnant et qu’il doit maîtriser sa part de risque, SCPA sélectionne ses partenaires et propose une nouvelle vision de l’investissement privé. Après une étude patrimoniale approfondie qui nous permet de comprendre votre situation, nous abordons ensemble vos objectifs de vie et les moyens d’y parvenir en proposant les solutions adaptées et déconnectées des marchés financiers et de ses aléas.

Une équipe d’une dizaine de collaborateurs se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets et répondre à toutes vos questions grâce à leur expertise sur les différents segments d’investissement.

L’immobilier la valeur refuge

Parmi l’ensemble des solutions de placement disponibles, l’immobilier reste un des piliers de la construction de patrimoine. La pierre offre en effet de nombreux atouts. L’immobilier est, sur des cycles longs, une valeur sûre et pérenne. Il est peu impacté par les fortes fluctuations des marchés financiers.

L’immobilier reste le placement préféré des français et plus de 60% d’entre eux le privilégient pour préparer leur retraite. Il permet aussi de se constituer un capital, de bénéficier d’une prévoyance en cas d’achat à crédit, et de réduire considérablement ses impôts dans un certains nombres de cas.

Un investissement sur mesure

Avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier, il conviendra de réaliser une étude détaillée de ses revenus, charges et placements. L’intervention d’un professionnel est alors recommandée. Ce diagnostic patrimonial permettra de déterminer votre capacité d’investissement, vos économies d’impôts éventuelles et le montant d’épargne à consentir. Il tiendra également compte de vos objectifs patrimoniaux et aversion au risque et permettra ainsi de vous orienter vers le meilleur dispositif.

Nos Recommandations

Avant de s’engager prendre en considération l’ensemble des paramètres qui sont indissociables les uns des autres, situation géographique, qualité des prestations, choix des partenaires, la plupart des investissements immobiliers font appel à un gestionnaire qui s’occupera de la location. Vérifiez la qualité de ses services et l’étendue des garanties locatives. Pour le meublé, la solidité financière de l’exploitant est la clé de réussite de la pérennité du versement des loyers pendant toute la durée du bail. N’oubliez pas que l’économie d’impôt est un moyen et non une finalité.

L’épargne Ecologique : L’investissement Responsable

Dans un environnement fragile, le domaine de l’écologie offre diverses possibilités d’investis-sements à fort rendement : la maîtrise de l’énergie, l’investissement photovoltaïque et les bâtiments à énergie positive sont trois sous-jacents permettant aux investisseurs de bénéficier d’un revenu annuel net de 6 à 9% et d’une promesse d’achat ferme des parts à 100% du montant investi à l’échéance de 6, 10 ou 12 ans.Pour répondre à la demande, chacun de ces produits correspond aux différents besoins des investisseurs. Il est ainsi possible d’investir :

– à court terme, sur 6 ans, avec un revenu annuel de 6% grâce au produit de maîtrise de l’énergie,

– à moyen terme sur 10 ans avec un revenu annuel de 7% via l’investissement photovoltaïque,

– à vie en profitant d’un revenu annuel allant de 4 à 9% sur les bâtiments à énergie positive.

UN INVESTISSEMENT ABORDABLE

Chaque investisseur souscrit une ou des parts de Société en Participation (SEP) pour un montant à partir de 5 000€ HT (la TVA étant récupérable). L’apport en capital doit être réalisé uniquement en numéraire par des personnes physique ou des entreprises personnes morales.

BÉNÉFIQUE À L’ÉCONOMIE RÉELLE

Contrairement à la plupart des placements financiers classiques, l’épargne écologique bénéficie directement à l’économie réelle, aux industries et collectivités. Elle permet aux entreprises de réduire considérablement leur facture d’électricité, de réduire leurs coûts.

SANS FRAIS DE GESTION, SANS CHARGES, NET D’IMPÔT

Les revenus tirés de cette activité sont nets de toutes charges, et sans aucun frais de gestion. Ils sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non fiscalisés pendant 14 ans grâce à la déduction des frais et charges, et à l’amortissement du matériel par la SEP.

NOS RECOMMANDATIONS

Excellente alternative aux placements traditionnels (PEL, CEL, livret A) offrant des rendements plus élevés et sécurisés.. Net de charges et d’impôts, aucun frais de gestion.

Le Vin d’exception : L’investissement Plaisir

LE VIN : PRODUIT DE PLACEMENT

En effet, si le vin peut être une passion, il est aussi un excellent placement. A ce titre, il constitue un investissement alternatif de moyen terme (de 4 à 6 ans en moyenne) qui prend toute sa place dans une diversification patrimoniale. Il représente une classe d’actifs à part entière, exactement comme un bien immobilier ou des valeurs financières.
Pour s’en convaincre, il suffit de constater la progression des cours des Grands Crus du Bordelais depuis 6 ans : + 70 % ! Un exemple ? Une bouteille de Château Lafite Rothschild 2005 achetée 450 € en primeur se négocie aujourd’hui plus de 1 200 €. Les exemples sont légions mais la patience est de mise car il faut attendre que les vins deviennent rares de façon à ce que l’offre disponible ne permette plus de couvrir la demande mondiale. Ce n’est qu’une fois ce point de rupture atteint que les rentabilités deviennent plus fortes.

Basé sur le principe de la « cave patrimoniale », la solution placement relève un caractère unique qui permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et de profiter de la rentabilité qu’offre le vin.

LES ATOUTS DE LA CAVE PATRIMONIALE

La cave patrimoniale offre plusieurs avantages :

– Une diversification pertinente
– Un potentiel de plus value élevé
– Une gestion entièrement déléguée
– Une disponibilité permanente

Pour un service « clé en main », les investisseurs sont accompagnés dans la constitution de leur cave, sa conservation sa gestion et son suivi, et jusqu’à la vente de leurs vins. Une suivi en ligne de sa cave par internet est également disponible. Renseignez-vous !

NOS RECOMMANDATIONS

Placement de diversification ne mobilisant pas beaucoup de capital. Choisir les grands crus de bordeaux uniquement car côtés au Livex. Ne pas investir à l’unité mais toujours en caisse. La qualité des intervenants et du stockage font la réussite du placement vin. . Revente facilitée par le réseau international et l’attractivité des quantités proposées

L’épargne sociale et solidaire

L’hébergement des personnes âgées est souvent inadapté et nombre d’entre elles ne pourront avoir accès aux services des maisons de repos en raison de revenus insuffisants.

Des solutions existent cependant pour permettre à ces personnes de conserver leur domicile jusqu’au départ occasionné par la perte d’autonomie ou le décès.

LES SOCIÉTÉS COOPÉRATIVES D’INTÉRÊT COLLECTIF (SCIC)

Les SCIC ont pour objet des biens et services d’utilité publique qui représente un caractère social. Elles permettent d’impliquer les parties prenantes : initiateurs, salariés, collectivités territoriales, bénéficiaires et financeurs. La forme coopérative offre le principe de réserve obligatoire impartageable, avec “un associé égal une voix” au sein du collège de vote. La Société Coopérative d’Intérêt Collectif Anonyme à capital variable : la solution innovante d’utilité sociale.

LES ATOUTS DU VIAGER OCCUPÉ

Les personnes âgées sont souvent propriétaires de leur résidence principale, qui représente un important capital immobilisé. Les fonds obtenus par la souscription de parts sociales de SCIC lui permettent de se porter acquéreur des biens immobiliers des personnes âgées qui le souhaitent, sous forme de viager occupé.
Le versement de rentes viagères aux personnes propriétaires permet à celles-ci de percevoir un revenu régulier afin de supporter seules l’incertitude de la durée de vie restante.

UN PLACEMENT TRÈS ACCESSIBLE

Chaque investisseur peut souscrire des parts de SCIC pour un montant à partir de 2.000€. La souscription est réalisée uniquement en numéraire. Le versement initial peut faire l’objet de versements complémentaires programmés à partir de 100 €/mois.

RÉDUCTION D’IMPÔT 18%, D’ISF 50%

La souscription de parts sociales de société coopérative permet à son propriétaire d’accéder au statut de sociétaire et de bénéficier de réductions d’impôts importantes. Les parts sociales sont des valeurs mobilières, correspondant chacune à une partie du capital social de la coopérative. Leur souscription ouvre droit à :

– la réduction de l’impôt sur le revenu de 18% du montant de la souscription
– la réduction de l’impôt sur la fortune (ISF) de 50% du montant de la souscription

DE 2,5% À 5% DE RENDEMENT ANNUEL

La détention et la conservation des parts sociales génèrent des intérêts qui valoriseront votre participation. Leur montant est défini par le taux moyen de rendement des obligations des sociétés privées (2,5% en 2013, 4,8% en 2008). Ces intérêts sont cumulés à votre participation et peuvent être versés au sociétaire en numéraire ou en parts sociales. Côté fiscalité, les intérêts de parts sociales sont soumis aux cotisations sociales et à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%.

REVENTE DES PARTS

La revente des parts peut se faire au bout de 5 ans, sans subir d’impôt sur les plus-values car le remboursement se fait au prix de souscription.

La souscription de parts sociales ne supporte aucun frais d’entrée ni aucun frais de gestion. Renseignez vous vite !

La Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans le logement neuf mis en place par le gouvernement depuis le 1er septembre 2014 et qui remplace la loi Duflot.
Pour tout comprendre sur la Loi Pinel, consultez notre site d’information www.guideloi-pinel.fr

JUSQU’A 21% DE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR 12 ANS

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt entre 12% et 21% de la valeur d’achat d’un bien immobilier neuf, étalée entre 6 et 12 ans. En contrepartie, le propriétaire devra respecter un ensemble d’engagements définis par la loi.

LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Il s’agit des logements neufs achetés déjà achevés ou vendus en l’état futur d’achèvement (« vente sur plan »). Ils doivent être situés dans des communes agréées, réparties entre différentes zones qui ne sont pas encore votées à ce jour : consultez notre site
http://guideloi-pinel.fr/onglet-4-en-savoir-plus/

Pour être éligible, le logement devra respecter la règlementation thermique BBC ou RT2012.

LES PRINCIPAUX ENGAGEMENTS À RESPECTER

– Le propriétaire devra respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le locataire ;
– Le logement doit être impérativement loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien ;
– Le logement doit être loué pour une durée minimale de 6 ans ;
– Le logement doit être loué non meublé ;
– Le logement doit être loué comme résidence principale.

CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

La réduction d’impôt Pinel varie entre 12% et 21% du montant de l’investissement (métropole), étalée équitablement une période qui va de 6 à 12 ans. Le montant de l’investissement est cependant retenu dans la limite de 300.000 € ou d’un plafond de 5.550 €/m² de surface habitable.

A noter : il est possible de réaliser deux investissements en loi Pinel la même année. L’achat pourra être réalisé via une SCI ou en indivision. La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €/an en 2014.

NOS RECOMMANDATIONS

L’investissement en loi Pinel est particulièrement bien adapté aux contribuables payant plus de 4.000 € d’impôts à l’année. La qualité de l’emplacement et du promoteur sont des critères clés pour réussir ce type d’investissement.

Pour nous demander une simulation gratuite de votre investissement, découvrez notre site
http://guideloi-pinel.fr/comprendre-vos-avantages/

La Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans les résidences avec services meublées, destinées au tourisme, aux étudiants ou aux personnes âgées.

11% DE RÉDUCTION D’IMPÔT SUR 9 ANS

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur d’achat hors taxe d’un bien immobilier neuf dans une résidence services, étalée sur 9 ans. En contrepartie, le propriétaire devra respecter un ensemble d’engagements définis par la loi.

LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Il s’agit des logements neufs achetés déjà achevés ou vendus en l’état futur d’achèvement (« vente sur plan »). Ils doivent être situés :
– dans des résidences avec services pour étudiants
– dans des résidences de tourisme classées
– les résidences avec services pour personnes âgées
– les résidences médicalisées (EHPAD)

LES PRINCIPAUX ENGAGEMENTS À RESPECTER

– le logement devra être donné en location pendant 9 ans au minimum à l’exploitant de la résidence
– la location devra intervenir dans le mois suivant l’achèvement du logement
– la location devra être réalisée dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est égale à 11% du montant hors taxe de l’investissement (frais de notaire inclus), étalée équitablement sur 9 ans. Le montant de l’investissement est cependant retenu dans la limite de 300.000 €.

RÉCUPÉRATION DE LA TVA

L’acquisition d’un logement dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du logement.

A noter : il est possible de réaliser plusieurs investissements en loi Censi-Bouvard la même année. La réduction d’impôt Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10.000 €/an en 2014.

NOS RECOMMENDATIONS

L’investissement en loi Censi-Bouvard s’adressent à tous ceux qui souhaitent défiscaliser mais dont le montant annuel d’impôt reste limité (de 1.500 à 3.500 € d’impôts à l’année). La qualité de l’emplacement et de l’exploitant de la résidence sont des critères clés pour réussir ce type d’investissement.

Investir en location meublée

Bénéficiez des avantages du statut du loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Avec la location meublée, constituez vous un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses tout en bénéficiant d’une faible fiscalité sur les revenus locatifs.

DES REVENUS LOCATIFS NET D’IMPÔT

L’intérêt de l’investissement sous le statut du loueur en meublé réside en grande partie dans la perception de loyers qui peuvent être totalement non imposables pendant de très nombreuses années.

LE STATUT DU LOUEUR DE MEUBLÉ

La location meublée peut être exercée avec un statut de professionnel (LMP) ou de non professionnel (LMNP). Pour bénéficier du statut de professionnel, il faut répondre à trois critères essentiels :
– être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que tel
– réaliser plus de 23.000 € de recettes locative tirées de la location meublée
– que la somme des revenus tirés de cette activité soit supérieure aux revenus tirés d’autres activités (en quelque sorte que l’activitée de location meublée soit l’activité principale)

Dans tous les autres cas, la location sera considérée comme étant exercée à titre non professionnelle.

FISCALITÉ DE LA LOCATION MEUBLÉE

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils peuvent être déclarés selons trois régimes : le réel simplifié, le réel normal ou le micro-BIC. En micro-BIC, les loyers sont imposés après l’application d’un abattement de 50%.

LA DÉDUCTION DES AMORTISSEMENTS

Dans le cadre de la déclaration au réel des BIC, les biens immobilisés peuvent être amortis en respectant les normes comptables en vigueur. Les amortissements viennent s’imputer sur la différence entre les recettes et les charges, sans pouvoir excéder cette différence. L’excédent non imputable est alors mis en réserve sans limite de durée. Dans le cas de la location meublée, la valeur de construction du logement (hors foncier) et le mobilier peuvent être amortis, ce qui permet de constater un déficit de BIC ou un résultat nul pendant de très nombreuses années, et donc de ne pas être imposé sur les loyers perçus.

NOS RECOMMANDATIONS

La location meublée et son mécanisme fiscal avantageux obtenu grâce à la déduction des amortissements, permet de percevoir des loyers net d’impôt pendant de très nombreuses années. C’est donc un placement retraite idéal. Il conviendra de vérifier la notoriété et la solidité de l’exploitant qui est la clé de la réussite de l’investissement LMP – LMNP.

RÉCUPÉRATION DE LA TVA

L’acquisition d’un logement dans une résidence avec services permet de bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du logement.

A noter : il n’y a aucune limite sur le nombre de logements acquis dans le cadre de la location meublée.

Investir en démembrement

Faites l’acquisition d’un bien immobilier en ne payant que la nue-propriété.

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. Le propriétaire peut ainsi acquérir le bien pour un montant très inférieur à sa valeur en pleine propriété, généralement 30 à 40% moins cher.

40% D’ÉCONOMIE SUR LE PRIX DU NEUF

Le démembrement offre de très nombreux avantages. Il permet en particulier d’acquérir un bien immobilier de grande qualité, situé dans une grande ville, pour un prix très inférieur. En contrepartie, il est donné en location à l’usufruitier, généralement pendant 15 à 20 ans, sans que cela ne représente de dépenses d’exploitation pour l’investisseur.

LES PRINCIPES DU DÉMEMBREMENT

– L’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier à un prix très inférieur par rapport à sa valeur en pleine propriété,
– L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur social ou institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge pendant toute cette durée, les frais, travaux et taxes afférents au logement,
– Au terme de la durée de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, qui aura au final été entretenu pendant toute sa durée par l’usufruitier-bailleur.

LES AVANTAGES DU DÉMEMBREMENT

– La location est assurée pendant toute la durée de l’usufruit,
– Le bien peut être vendu à tout moment sans perte des avantages acquis,
– Aucune charge d’exploitation (gestion, syndic, assurances, etc.) à prévoir car supportées par l’usufruitier,
– Possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux pour ceux qui déclarent des revenus fonciers.

NOS RECOMMANDATIONS

Le démembrement s’adresse tout particulièrement à ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans une grande ville à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. Avec pour objectif de récupérer le bien à terme pour se loger ou le revendre. Ce type d’investissement convient également parfaitement à ceux qui déclarent des revenus fonciers et qui peuvent ainsi cumuler la constitution d’un patrimoine immobilier de grande qualité avec la déduction des intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers. Le financement à l’aide d’un crédit in fine est à ce titre idéal car cela permet ainsi de réaliser des économies d’impôt et de contributions sociales.

Investir en Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif pour les bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés.
La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30.000 euros.

JUSQU’À 30.000 € DE RÉDUCTION D’IMPÔT/AN

Le principe de la loi Malraux consiste à acheter un bâtiment dans certains secteurs à l’intérêt architectural et patrimonial reconnu, et d’y faire réaliser des travaux de rénovation. Le logement est ensuite destiné à la location, et en contrepartie une partie du prix des travaux pourra être directement déduite des impôts.

LE STATUT DU LOUEUR DE MEUBLÉ

– Le bâtiment doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou une Zone du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP),
– Le bâtiment doit faire l’objet d’une restauration complète et pas d’une simple rénovation,
– Les travaux sont toujours menés sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France (ABF),
– Le logement devra être mise en location pendant une durée de 9 ans minimum.

LES AVANTAGES FISCAUX

Pour 2013, les montants de la défiscalisation Malraux sont de 30% du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé (retenus dans la limite de 100.000 € par an) et 22% du montant des travaux réalisés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysage (ZPPAUP) également dans la limite de 100.000 € par an. Soit jusqu’à 30.000 € de réduction d’impôt par an.

NOS RECOMMANDATIONS

L’investissement en loi Malraux est manifestement destiné aux gros contribuables qui pourront, avec l’aide de leur économie d’impôt, se constituer un patrimoine de qualité. Ne pas perdre de vue qu’il s’agit d’investissement locatif et qu’à ce titre la qualité de l’emplacement reste primordiale.

Investir en déficit foncier

L’investissement dans l’immobilier ancien offre parfois de belles opportunités, et permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.

Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration peuvent être déduits du revenu foncier, sans plafonnement.

JUSQU’À 10.700 € DE DÉFICIT IMPUTABLE/AN

C’est la nature des travaux qui importe et non leur coût, et vous devrez être en mesure de justifier la réalité des dépenses. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous ne pourrez pas déduire une somme forfaitaire correspondant à votre travail.

LE PLAFOND DE 10.700 €

Le déficit foncier peut être déduit du revenu net global imposable dans la limite de 10.700 € par an. L’excédent de déficit provenant des intérêts d’emprunt, ou qui dépasse 10.700 €, est mis en réserve pour être imputé sur les bénéfices fonciers des dix années suivantes.

JUSTIFICATION DES TRAVAUX

C’est la nature des travaux qui importe et non leur coût, et vous devrez être en mesure de justifier la réalité des dépenses. Si vous réalisez les travaux vous-même, vous ne pourrez pas déduire une somme forfaitaire correspondant à votre travail.

NOS RECOMMANDATIONS

Le démembrement s’adresse tout particulièrement à ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier dans une grande ville à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. Avec pour objectif de récupérer le bien à terme pour se loger ou le revendre. Ce type d’investissement convient également parfaitement à ceux qui déclarent des revenus fonciers et qui peuvent ainsi cumuler la constitution d’un patrimoine immobilier de grande qualité avec la déduction des intérêts d’emprunt sur leurs revenus fonciers. Le financement à l’aide d’un crédit in fine est à ce titre idéal car cela permet ainsi de réaliser des économies d’impôt et de contributions sociales.

NON REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

Pour que l’avantage fiscal procuré par l’imputation du déficit foncier ne soit pas remis en cause, le logement devra être maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit foncier.

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